大きなトラブルはない。それでも物件は少しずつ変わっている

管理会社に任せている物件では、大家さんが毎日のように現地へ行くことはあまりありません。家賃は毎月振り込まれ、設備が壊れれば管理会社が対応し、大きなトラブルがあれば連絡が来ます。特に困った知らせがなければ、「今のところ問題はなさそうだ」と思うのも自然なことです。

ところが、物件の状態は、大きなトラブルが起きたときだけ変わるわけではありません。

自転車置場に、長い間動いていない自転車が一台ある。ポストの下には、誰かが落としたチラシが残っている。廊下の隅にクモの巣が張り、植栽も少し伸びてきた。ゴミ置場には、決められた日とは違う日に出された袋が置かれている。

一つひとつを見れば、今すぐ何とかしなければならないほどの問題には見えません。「まあ、このくらいなら」と、そのままになることもあるでしょう。

けれど、そうした小さな状態が半年、一年と続き、そこへ別の小さな乱れが重なっていくと、物件全体の印象は少しずつ変わっていきます。ある日突然荒れた物件になるのではなく、小さな「まあいいか」が積み重なった結果として、以前とは違う状態になっていくことがあります。

「このくらいならいい」が、その物件の普通になっていく

共用部の状態は、見た目だけの問題ではありません。そこで暮らしている人に、「この場所では、どのくらいまでなら許されるのか」を伝える役割も持ってしまいます。

たとえば、廊下に私物を置いている部屋があり、長い間そのままになっているとします。それを見た別の入居者が、「ここは廊下に物を置いても特に何も言われないんだな」と受け取ることがあります。ゴミ置場に決められた曜日以外のゴミがいつも出されていれば、自分だけきちんと分別して決められた場所へ置こうという意識も、少しずつ薄れていくかもしれません。

もちろん、最初からマナーを悪くしようと思っている人ばかりではありません。その場所がどう管理されているのかを見ながら、「ここではこのくらいが普通なのだろう」と周囲に合わせている人もいます。

放置自転車が増え、ゴミ置場が乱れ、ポストの周辺にチラシがたまり、植栽も手入れされない状態が続けば、それが少しずつその物件の日常になっていきます。そして一度「このくらいなら大丈夫」という空気ができると、さらに小さな乱れが増えやすくなります。

物件をきれいに保つことは、単に見た目を整えることだけではありません。「ここは、こう使う場所です」という基準を、住んでいる人へ静かに伝え続けることでもあります。

住環境が変われば、その物件を選ぶ人も変わっていく

物件を探している人は、部屋の中だけを見ているわけではありません。

内見に来れば、駐車場や自転車置場の横を通り、エントランスや廊下を歩きます。ポストやゴミ置場も目に入りますし、植栽や共用部の清掃状態から、普段どのように管理されている物件なのかを感じ取る人もいるでしょう。

きれいに管理された住環境を求めている人なら、部屋そのものが悪くなくても、共用部を見て「ここは少し違うな」と感じて、別の物件を選ぶこともあります。一方で、「家賃が安ければ、このくらいは気にならない」と考える人にとっては、候補として残るかもしれません。

そうして少しずつ、その物件を選ぶ人も変わっていきます。

募集が以前より決まりにくくなれば、家賃を少し下げたり、募集条件を緩めたりすることもあります。それ自体が悪いわけではありませんが、住環境が変わり、選ぶ人が変わり、募集条件も変わるということが何年も重なっていくと、物件の位置づけそのものが以前とは違うものになっていきます。

管理状態が少し落ち、それによって物件の印象が変わり、選ぶ人が変わる。その結果として募集が難しくなり、家賃や条件を変えれば、さらにその環境を受け入れる人が集まりやすくなる。こうした変化は一度に起こるわけではないため、途中ではなかなか気づきません。

「少し下がったが家賃は入っている」「空室になっても最終的には決まっている」と思っている間にも、物件は少しずつ以前とは違う状態へ変化しています。

一度きれいにすれば、元に戻るわけではない

久しぶりに物件を見に行き、「これはさすがに何とかした方がいい」と気づくこともあります。

そこで清掃業者を入れ、放置自転車を整理し、植栽を剪定して、たまっていたゴミも片づける。共用部が一度にきれいになれば、見た目だけなら大きく変わります。

ただ、それだけで翌日からすべてが元に戻るとは限りません。

長い間、廊下へ物を置いても何も言われなかったのであれば、そこに住んでいる人にとっては、それが今までの普通です。一度注意文が入ったからといって、全員がすぐに行動を変えるとは限りません。きれいにしたゴミ置場も、しばらくするとまた乱れ始めることがあります。

そこで「せっかく掃除したのに、また元に戻った」と諦めてしまえば、同じ状態を繰り返します。

時間をかけて荒れていった物件は、整えていくのにも時間がかかります。建物を一度きれいにするだけではなく、そこで暮らす人にとっての「普通」まで少しずつ変えていかなければならないからです。

戻したいのは、見た目ではなく「ここではこうする」という普通

住環境を整え直すときに必要なのは、大がかりなことばかりではありません。

ゴミが残っていたら長く放置しない。自転車置場が乱れてきたら整理する。共用廊下に私物が置かれていたら、必要に応じて声をかける。植栽や清掃の状態も、ときどき確認する。管理会社にも、巡回したときに気になったことがあれば、そのままにせず対応してもらう。

一度だけ強く注意するよりも、こうした小さな対応をコツコツと続け、「ここはきれいに使う場所です」という基準を地道に伝えていく必要があります。

入居者の顔ぶれも、一度には変えられません。今住んでいる人に明日全員退去してもらい、新しい人へ入れ替えることなどできないからです。自然な退去があったときに部屋を整え、物件全体の状態も保ちながら、次の募集につなげていく。その繰り返しの中で、その物件を選ぶ人も少しずつ変わっていきます。

もし家賃を上げたいと思っても、そのためには「この家賃を払っても住みたい」と思える状態を先につくっておく必要があります。部屋だけをきれいにしても、共用部へ出たとたんにゴミが落ちていたり、自転車置場が乱れていたりすれば、物件全体としての印象は上がりません。

住環境を良くすることと、そこで暮らす人の行動や、新しくその物件を選ぶ人はつながっています。だからこそ、一度大きく崩れてから元へ戻そうとすると、時間がかかるのです。

小さく乱れたところで戻す方が、ずっと楽

反対に、小さな変化の段階で気づくことができれば、対応もまだ小さくて済みます。

自転車置場が少し乱れてきたなら、その時点で整理する。植栽が伸びてきたなら、荒れた印象になる前に手を入れる。ゴミ置場の使い方が少し雑になってきたなら、大きな問題になる前に管理会社と対応を考える。

大切なのは、「トラブルが発生しているかどうか」だけで物件を見ないことです。

まだ大きな問題にはなっていないけれど、以前と比べて少し変わってきたところはないか。その小さな変化に気づける状態をつくっておくことです。

大家さん自身が毎週現地へ行き、共用部を掃除しなければいけないという話ではありません。管理会社へ日常の管理を任せることはできますし、任せた方がよい仕事もたくさんあります。

ただ、管理を任せることと、自分の物件を見なくてよいことは同じではありません。

まず一度、自分の物件が今どうなっているか見てみる

最近、物件をゆっくり見ていないのであれば、一度だけでも共用部を見てみてください。

見る場所は難しくありません。

• 自転車置場は以前より乱れていないか
• ゴミ置場はきれいに使われているか
• 共用廊下に私物やゴミが増えていないか
• ポスト周辺にチラシが散らかっていないか
• 植栽管理や雑草が長く放置されていないか
• 破損個所や汚損箇所が放置されていないか
• クモの巣や汚れなど、「誰も見ていない感じ」が出ていないか

自分で現地へ行くのが難しければ、管理会社に「最近の共用部の状態が分かる写真を見せてもらえますか」と聞いてもいいでしょう。「巡回していて、最近気になるところはありませんか」と尋ねてみるだけでも、今まで知らなかったことが分かるかもしれません。

全部を一度に直す必要はありません。何か一つ気になるところが見つかったら、まずそこを戻すことから始めれば十分です。

毎月家賃が入っていて、大きなトラブルの連絡も来ていないと、物件は問題なく動いているように見えます。しかし、問題が表面化していないことと、良い状態が保たれていることは同じではありません。

物件は、小さな変化を重ねながら少しずつ変わっていきます。そして、一度できた環境を戻すにも、また時間がかかります。

だからこそ、大きく荒れてから立て直すのではなく、「少し変わったな」と感じられるうちに戻しておく。

まずは、自分の物件で今、どんな状態が「普通」になっているのか、一度見てみるところから始めてみてください。