これまで家賃6万円で貸していた部屋の入居者が退去し、管理会社から「次は5万8千円で募集しましょう」と提案されました。理由を聞くと、近隣の競合になる部屋が5万8千円で出ているとのことです。

これまでは、管理会社がそう言うなら仕方がないと、そのまま受け入れていました。しかし、そうやって1部屋、また1部屋と退去のたびに家賃を値下げし続け、いつの間にか月の家賃収入は数万円も下がっています。

わずか2,000円と侮っているうちに、積み重なって大きくなってしまいました。本当に下げる必要があるのか、6万円のままで募集する方法はないのかを、もう少し確かめてから決めたいです。

新しく募集する家賃は、同じエリアで駅からの距離や広さ、築年数などが近い部屋との比較が土台になります。その比較を家賃の数字だけで終えず、条件まで広げてみると、下げる以外の選択肢が見えてくることもあります。

家賃を下げる前に、共益費を含めた月額で比べる

これから募集する部屋は家賃6万円に共益費2千円、近隣の部屋は家賃5万8千円に共益費4千円だったとします。家賃だけならうちの方が高く見えますが、共益費を合わせると、どちらも6万2千円。月額で比べると、両者はすでに並んでいました。

ここから家賃だけを5万8千円に下げると、共益費を合わせて6万円になります。近所とそろえるつもりが、月額では2千円安くなるわけです。そう考えると、確かめたいのは「近所と同じ家賃か」よりも、「月額で近所より安くする理由があるか」ではないでしょうか。

部屋の状態などに違いがあり、その差分を調整する提案なら、理由を聞けば納得もできます。しかし、家賃の欄だけをそろえようとしているなら、6万円を保つ案も検討できそうです。

借りる人が払うのは、家賃だけではありません。共益費や、必要なら駐車場代も加わるので、支払いの総額で比べてみないと、本当に価格差があるのかがわかりません。

以前6万円で貸せていたから、今回も必ず同じ金額で決まるわけではありませんが、近所の家賃が5万8千円だからというだけで、下げる必要があるとも限らないのです。

家賃を保ったまま変えられる条件もある

月額が同じだと分かっても、それだけで条件がそろったことにはなりません。例えば、うちは礼金1か月で、近所は礼金なしなら、借り始めるときには礼金だけで6万円の差がつきます。

その負担が選ばれにくさにつながりそうなら、毎月の家賃を下げる前に、礼金を見直す案も考えられます。ただ、礼金を減らす場合も受け取るお金は減るので、家賃を保てるから得とは安易には言えません。しかし、礼金を減らすことで、これまで2か月かかっていた空室期間が1か月に減る見込みがあるのであれば、検討の余地はあるでしょう。

また、部屋そのものにも目を向けると、同じ築年数でも、内装に手を入れた部屋と以前の状態のままの部屋では決まり方は変わります。設備や手入れの状態を、募集に使う写真や資料でどのくらい伝えられているかも、借りる人からの見え方に関わります。

募集条件を考える現場では、「周りが敷金1か月だから」「周りが礼金をやめたので」という理由で条件変更をするケースもよくあります。ただ、金額をそろえても、室内の状態や見え方まで同じになるわけではありません。

室内の良さが伝わっていないなら、家賃を変える前に募集写真を撮影しなおす案もあります。どうしても見劣りがして手直しが必要なら、いくらかけて、借りる人からの見え方をどう変えるのかまで考えます。お金をかけて何でも足せばよいという話ではなく、比較して見つかった違いに対して、何を変えると効果が高いかを考えます。

ここまで比べてみると、「家賃を下げるか、下げないか」だけだった管理会社からの提案に、初期費用や見せ方を変えるという選択肢も加わってきます。

近所と同じ家賃にしても決まるとは限らない

もう一つ、近所の5万8千円について考えておきたいことがあります。募集サイトに載っている金額は、借り手を探している部屋の募集額であって、その金額で決まったという成約家賃ではありません。

近隣の部屋も5万8千円で長く募集を続けているなら、同じ金額まで下げるだけで借り手が見つかるとは言い切れません。そこで確かめたいのは、管理会社が何を見て、今回の値下げが入居につながると考えているのかです。

募集には時期も関係しますし、その地域でいま誰が部屋を探しているのかによっても状況は変わります。部屋の状態や写真の見せ方も関わるため、決まらない理由を家賃だけに絞ると、ほかに見直せるところを見落とすことがあります。

成約家賃は、実際にその部屋を決めた仲介店や管理会社、大家さんしか知る余地がありませんが、今募集中の近所の物件が、どんな条件で、いつから募集に出ているのかは、仲介店に聞けばおおよそわかるはずです。確認できる情報はフルに使って比較検討を行いましょう。

競合も決まっていないから、値下げは無意味だという話ではありません。価格差が理由になっていそうなら、下げる案を検討する理由があります。反対に、別の条件が気になるなら、そこを優先して手を入れる余地もありそうです。管理会社の見立てを聞くことで、どちらを先に検討するかも考えやすくなります。

値下げ案と家賃を保つ案を並べて相談する

最初は「近所も5万8千円だから、うちも下げるしかないのか」と考えていました。ところが、共益費を含めれば月額は同じで、初期費用には違いがありました。室内の状態も比べる必要があるうえ、近隣もその金額で募集を続けているなら、家賃をそろえるだけで決まるとは限りません。

そこまで分かると、管理会社と話す内容も変わります。「家賃6万円でも、共益費込みでは近所と同額なので、家賃を保って礼金を見直す案はどうでしょうか」「写真を変えて室内の状態を伝える余地はありませんか」と、比較で見えた違いから別案を考えられます。

管理会社から「その案では難しい」と返ってくることもあるでしょう。それでも、なぜそうなのかが分かれば次の手を考えられます。比較して値下げが妥当だと思えば受け入れられますし、家賃を保つ案を試すなら、かかる費用や募集条件を相談し、それによってどういう反響を期待するかまで話を進められます。

次に値下げを提案されたら、「近所と同じだから」で受け入れる前に、比較に使った部屋の募集情報を見せてもらう。そのうえで、今の家賃を保つなら何を変える必要があるのか、管理会社と一緒に考えてみてはいかがでしょうか。

比べた結果、値下げを選ぶこともあると思います。それでも、下げるしかないと思って仕方なく受け入れるのと、ほかの案も検討してから選ぶのとでは違います。管理会社の提案を、自分の部屋について考える出発点にできれば、次の退去のときも相談の仕方が変わってくるはずです。