所有している土地にアパートやマンションを建てようと、建築会社から提案を受けている。毎月の保証賃料が示され、ローンの返済もできそうだ。入居者の募集や日々の管理も任せられるという。

サブリースなら、空室が出るたびに家賃収入が減る心配も小さくなる。管理の手間もかからない。それなら、この条件で進めてもいいかもしれない。

でも、いざ契約を決めようとすると、少し迷いが残る。サブリースにするか、管理委託にするか。今回の建物には、どちらがいいのだろう。

二つの契約では、入ってくるお金だけでなく、修繕にどこまで意見を出せるのか、家賃や募集の方針を誰が決めるのかも違ってきます。建物が古くなったとき、借上げが終わったときのことも、考えておきたいところです。

同じ土地に、同じ建物を建てる。それでも、どちらの契約で任せるかによって、その後の賃貸経営はずいぶん違うものになります。

サブリースと管理委託、収入と判断の違い

サブリース契約（一括借上げ契約）は、サブリース会社が大家さんから建物を一括で借り上げ、入居者へ貸し出す仕組みです。一般的には、満室想定家賃の85〜90％程度を保証賃料として受け取ります。契約で決められた保証賃料が毎月支払われるため、個々の部屋に空室が出ても、大家さんの収入は変動しません。ただし、免責期間や保証賃料の見直しなどの条件があります。

一方、管理委託契約では、大家さんが入居者へ部屋を貸し、管理会社に管理業務を委託します。管理委託料は家賃収入の3〜5％程度が一つの目安です。入居者からの家賃は大家さんの収入となり、そこから管理委託料などの費用を支払います。満室なら全室分の家賃が入りますが、空室が出ればその分の収入は減ります。

つまり、サブリースでは満室時の家賃収入の一部を手放す代わりに、個々の空室による収入の変動を抑えられます。管理委託では、空室による減収を大家さん自身が引き受ける一方、満室時の家賃収入はサブリースよりも多くなり、別途管理委託料を支払って日々の実務を任せることになります。

二つの契約の基本的な違いを整理すると、次のようになります。

実際に任せられる業務や、大家さんが判断できる範囲は契約によって異なります。

管理委託では、日々の仕事を管理会社に任せながら、経営に関わる判断は基本的に大家さんが行います。一方、サブリースでは、その判断の一部をサブリース会社に委ねることになります。

しかし、判断を任せたからといって、建物を所有し、賃貸経営を続けていく責任まで負ってくれるわけではありません。

自分で判断し、その結果を引き受けるのか。それとも、判断の一部を任せながら、その結果を引き受けるのか。

この違いは、賃貸経営上のトラブルが起きたときや、借上げに関する契約条件が変わるときに、よりはっきりと見えてきます。

退去後の工事は、誰が決めるのか

例えば、ある部屋で退去があり、次の入居者を募集するために原状回復工事が必要になったとします。

管理委託では、管理会社から退去時の室内の状態や工事の見積もりについて報告を受け、アドバイスを受けながら、基本的には大家さんが工事内容を決めます。

壁紙は全面的に張り替える必要があるのか。まだ使える設備は残せないか。反対に、少し費用をかけて設備を更新した方が、次の入居者が決まりやすくなるのではないか。

管理会社と相談しながら、自分の経営方針に沿って工事を進められます。工事にいくらかけるか、その後、どのように募集をするかを判断するのは大家さんです。

一方、サブリースでは、入居者と契約するサブリース会社が、基本的に募集や原状回復工事の方針を決めます。大家さんには工事の見積もりや費用の明細が届き、契約に基づく負担分を支払います。工事の内容や業者の選定について意見を出すことはできますが、大家さんの希望どおりに進められるとは限りません。

もちろん、工事内容や金額に疑問があれば、サブリース会社と交渉することはできます。別の業者への発注や工事内容の変更を希望することもできるでしょう。

ただし、そこで問題になるのが、保証賃料との関係です。

例えば、大家さんの希望で工事の内容を変更し、次の入居者の募集開始が遅れたとします。契約によっては、その間の保証賃料が支払われなかったり、減額されたりする場合があります。

「その工事内容にするなら、空室期間の保証賃料は支払えません」と言われれば、大家さんは工事費だけでなく、その間の収入減も考えて判断しなければなりません。

工事費を負担するのは同じでも、工事を決める立場は同じではありません。

この違いは、退去後の工事だけでなく、設備の交換や建物の修繕でも同様です。しかし、大家さんが判断する機会が増えるということは、自分で決める負担が生じるということでもあります。これから始める賃貸経営は、どちらが自分の経営方針と合っているのかをよく考えて、契約形態を選択する必要があります。

保証賃料は、ずっと同じ金額とは限らない

サブリースの大きなメリットは、個々の部屋に空室が出ても、契約条件に従って保証賃料を受け取れることです。

例えば、20室あるマンションで3室が空室になったとします。

管理委託では、その3室の家賃収入がなくなります。仮に全室の家賃が同じであれば、入居率は17/20戸、85％となり、家賃収入も満室時の85％に減ります。空室が長引けば、ローン返済や修繕費のために手元の資金を使わなければならないかもしれません。

満室想定家賃の90％を保証賃料とするサブリースなら、3部屋の空室があっても、契約条件に従って90％の保証賃料を受け取れます。個々の空室による収入の変動がないことは、長期のローンを抱える大家さんにとって、確かに魅力があります。

ただし、保証賃料は、建築時に示された金額が何十年も保証されるとは限りません。

契約によっては定期的な保証賃料の見直しが予定されており、契約期間中に減額を求められることもあります。そのため、見直しの時期や方法、更新や契約終了の条件を確認しておく必要があります。

例えば、35年のローンを組んで建築し、10年後に保証賃料の見直しが入り、減額することになったとします。ローンの返済額は変わらないため、保証賃料が下がれば、当たり前ですが手元に残るお金は減ります。

さらに、その後の条件について折り合いがつかず、サブリース契約を続けられなくなる場合も考えられます。減額や解約は一方の希望だけで必ず決まるものではなく、法律や契約条件に従った扱いにはなりますが、条件交渉でサブリース会社とトラブルが生じてしまうと、話がまとまったとしても、その後も良好な関係性を維持できるかが不安になります。

管理委託では、入居率や募集家賃の変化が直接収入に影響します。その代わり、募集条件を見直したり、設備に投資したりして、経営の改善を図ることもできます。

サブリースでは、個々の空室による変動を抑えられる一方で、サブリース会社の経営方針や契約条件の変更が、自分の収入に大きく影響することがあります。

どちらにも、大家さんが引き受けるリスクがあるのです。

建物を10年持つことと、経営経験を積むことは違う

もう少し時間を進めて、建物を長く所有することを考えてみましょう。

新築の頃は、築年数が進んだ建物に比べて高い家賃を取りやすく、大きな修繕費もほとんどかかりません。空室が出ても比較的早く決まり、家賃収入が順調に入り、ローンも無理なく返済できていれば、賃貸経営はそれほど難しくないと感じるかもしれません。

しかし、建物が古くなるにつれて、経営状況は少しずつ変わっていきます。新築時の家賃水準を維持することが難しくなる一方で、設備の交換や建物の修繕には、次第にまとまった費用が必要になります。収入は減りやすく、支出は増えやすい。築年数が進むほど、経営には工夫や判断が求められるようになるのです。

だからこそ、比較的経営しやすい新築の時期に、自分の物件について知り、経験を積んでおくことには意味があります。

例えば、給湯器が故障して交換することになったとき、管理会社から修理が難しい理由や交換費用の説明を受けたとします。

何年使った設備なのか、以前の交換ではいくらかかったのかを知っていれば、次に同じような工事の見積もりが届いたとき、前回と比べながら考えられます。

退去後の募集についても、何か月で入居者が決まったのか、どんな工事をして、家賃をいくらに設定したのかを知っていれば、次の募集で管理会社から提案を受けたときの判断材料になります。

こうした経験を積むために、自分で入居者を募集したり、設備の修理手配をしたりする必要はありません。大家さんの仕事は経営ですから、管理会社に仕事を任せながら、報告を受け、説明を聞き、自分で考え、判断することが経験になります。

反対に、毎月振り込まれる金額だけを確認して、その時々の判断を委ねていると、誰が住んでいて、どんな設備が壊れ、何にお金を使ったのかをよく把握しないまま年月が過ぎることがあります。

サブリースでも、報告や資料を求め、自分の物件について知ることはできます。ただ、日々の管理がサブリース会社の中で完結するほど、大家さんが自分から関わろうとしなければ、物件の実情を知る機会は少なくなりがちです。

建物を10年所有したことと、10年分の経営経験を積んだことは、同じではありません。

そして、この経験値の違いが大きくなるのは、建物が古くなり、経営が難しくなってからです。

例えば、築10年で保証賃料が見直され、その後も契約が続いたものの、築20年で借上げが終了することになったとします。

大家さんがその後に経営していくのは、建てたばかりのアパートではありません。設備の交換や修繕が増え、入居者を募集するにも、新築当時とは違う工夫が必要になっている建物です。

それまでの入居状況や募集家賃、修繕履歴を把握していれば、新しい管理会社と具体的な相談ができます。しかし、入居者との契約内容も、実際にいくらで貸していたのかも、これまでどんな工事をしたのかも分からなければ、まず建物の現状を調べるところから始めなければなりません。

新築の頃から管理会社と相談しながら経営してきた大家さんと、築20年になって初めて経営の中身に向き合う大家さんでは、判断の出発点が違ってきます。

だからこそ、サブリースを選ぶ場合も、任せた後の物件について何を知ることができるのか、どう報告を受けられるのかを確認しておくことが大切です。

借上げが続いている間だけでなく、いつか自分で別の管理方法を選ぶことになったときにも、経営を続けられる状態をつくっておく。

賃貸経営は長く継続する事業ですから、将来のことも見据えた判断が必要です。

自分は、何を任せて、何を決めたいのか

最初に新築の提案を受けたときには、保証賃料でローンを返済できるか、管理の仕事を任せられるかが気になっていたかもしれません。

しかし、建てた後の修繕や家賃の見直し、さらに築年数が進んだときの経営まで考えると、契約を選ぶ基準はそれだけではないことが分かります。

サブリースは、個々の空室による収入の変動や管理の手間を抑えられる一方で、募集や修繕などの判断をサブリース会社に委ねる部分が大きくなります。管理委託では、収入の変動や経営判断の負担を自分で引き受けながら、管理の実務は管理会社に任せられます。

どちらが合うかは、何を優先したいかによって変わります。毎月の収入の安定を重視するのか、自分の経営方針で物件を動かせることを重視するのか。サブリースでも自ら動けば物件の状況は把握できますし、管理委託でも管理会社の力を借りて負担を減らすことはできます。

仕事を任せたいのか。判断まで任せたいのか。

自分がどこまで任せたいのか。それを考えることが、契約を選ぶ一つの基準になります。

建築を決める前に、同じ建物で両方の条件を聞いてみる

どちらが自分に合うかを考えるためには、建築の契約をする前に、同じ建物をそれぞれの方法で経営した場合の違いを比べておく必要があります。

サブリース付きの建築提案を受けているなら、まずは提案元に、管理委託で運営する場合の条件も聞いてみてください。

最初に確認したいのは、入ってくるお金と支払うお金です。サブリースなら保証賃料や免責期間、修繕費の負担、将来の賃料見直しの条件を確認します。管理委託なら募集家賃の根拠や空室率、管理委託料、入居者募集に必要な費用を聞き、収入と支出を比べられるようにします。

次に、募集や修繕などの仕事を誰が進め、どの段階で大家さんが判断するのかを確かめます。工事を誰が手配し、業者を選ぶのか。実際の報告書や精算明細のサンプルも見せてもらえば、契約した後のやり取りを想像しやすくなります。

そして、長く経営するうえでは、契約の見直しや終了についても確認しておく必要があります。

特にサブリースでは、保証賃料の減額を求められたとき、何を根拠に話し合い、合意できなければどうなるのかを聞いておきます。会社側と大家さん側、それぞれから解約を申し出る場合の条件や手続きも重要です。

サブリース契約については、大家さん側からの解約に正当事由が必要となる場合があることなど、国土交通省も注意を促しています。契約書に予告期間が書かれていても、それだけで自由に解約できるとは限りません。

契約が終了するときには、入居者との契約関係や敷金、修繕履歴などをどのように引き継ぐのかも確認しておきましょう。管理委託についても、更新や解約、委託料や業務内容の変更、終了時の資料の引継ぎを確かめます。

すでにサブリースで建てた物件を持っている大家さんなら、最近の退去や修繕を一件振り返ることも、次の建物の任せ方を考える参考になります。自分がどこまで知り、何をサブリース会社に任せてきたのかを確かめれば、今度はどのように経営に関わりたいかも見えてくるでしょう。

賃貸経営は、建物が完成してから何十年も続いていきます。建築時の条件がよくても、家賃や修繕費などの経営環境は年月とともに変わります。

サブリースにするか、管理委託にするか。

毎月の収入や管理の手間だけでなく、その建物の経営を、これから誰がどのように考え、決めていくのか。

両方の条件を聞き、建てた後の自分の関わり方まで思い描いてから、納得できる任せ方を選んでほしいと思います。