話さなきゃと思いながら、何を話せばいいのか分からない
「子どもに迷惑をかけたくない」。
アパートやマンションを長く経営してきた大家さんから、よく聞く言葉です。
お盆や正月に子どもたちが帰ってくるたびに、「今度こそ物件の話をしておこう」と思う。けれど、久しぶりに家族がそろうと、仕事や孫の話で時間が過ぎていきます。
少し切り出しかけても、
「まあ、せっかく帰ってきたんだから、そんな話はまた今度でいいじゃない」
と流されてしまう。
大家さん自身も、楽しい席でわざわざ重い話をしなくてもいいかと思い直し、結局また言いそびれる。そんなことを何年も繰り返している方は、少なくないのではないでしょうか。
もともとは、家族に土地を残すことや相続税対策を考えて建てたアパートだったかもしれません。建てた当時は、それが家族のためになる選択だったはずです。
けれど、そこから数十年が経つと、建物も賃貸経営の状況も変わります。
このままの状態で渡していいのか。大きな修繕をしてから渡した方がいいのか。管理は今の会社に任せたままでいいのか。家賃は入っているけれど、借入や修繕費を含めた実際のお金の流れを、子どもは何も知りません。
売りたいわけではない。できれば家族に残したい。 ただ、どんな状態で、何を伝えて渡せば、子どもが困らずに済むのかが分からない。
その答えが見えないまま、「ちゃんと話さなければ」と思いながら、また一年が過ぎていきます。
この記事は、売るか残すかを今すぐ決めるためのものではありません。
まずは、子どもにとって何が負担になるのかを知り、結論を出す前にできる準備を考えるための記事です。
子どもが困るのは、引き継いだあとに何も分からないとき
先に結論を書きます。
子どもにとって大きな負担になるのは、物件を引き継ぐことそのものではなく、その物件と賃貸経営のことが何も分からないまま引き継ぐことです。
土地や建物の名義が移れば、引き継ぎが終わるわけではありません。入居者がいる限り管理は続き、借入があれば返済も続きます。税金、修繕、契約、関係者とのやり取りも、そのまま次の人へ渡ります。
だから、子どもに引き継ぎを迫る前にまず必要なのは、賃貸経営の現在地を家族にも分かる形にすることです。
整理したいのは、大きく二つあります。
ひとつは、契約書や申告書、修繕記録など、目に見える「モノ」。 もうひとつは、長年の経験、判断の理由、人との関係、物件への思いなど、大家さん本人の中にある「コト」です。
この二つを外へ出して初めて、家族は何を引き継ぐのかを理解し、次を考えられるようになります。
不安はある。でも、何から話せばいいのかが分からない
賃貸経営を始めた頃と今とでは、状況がずいぶん変わっています。
建物は年数を重ね、修繕にかかる金額も大きくなった。入居者に選ばれる条件も変わり、家賃が入っていても、返済や税金、管理費、修繕費まで含めれば、思っていたほど余裕がないこともあります。
それでも、簡単に手放そうとは思いません。
長く持ってきた土地です。建物を建てた頃には、自ら物件の掃除に行ったこともあるかもしれません。小さかった入居者の子どもが、廊下ですれ違うたびに挨拶をしてくれた。退去するときに、「長い間お世話になりました」と声をかけてもらった。そんな出来事が積み重なっている物件です。
単に家賃が入る不動産ではなく、自分なりに手をかけ、守ってきたものです。
だからこそ、
「自分は分かっているから何とかできるけれど、この状態のまま子どもに渡して、本当に大丈夫だろうか」
という不安が浮かびます。
ただ、その不安には、いくつもの気がかりが混ざっています。
建物の老朽化なのか。これから必要になる修繕なのか。お金の流れを子どもが知らないことなのか。管理会社や銀行、税理士とのやり取りを自分しか分かっていないことなのか。
家族に話せていないのは、何も考えていないからでも、問題を先送りしたいからでもありません。
大切にしてきた物件だから残したい。でも、このまま渡すことが本当に子どものためになるのかが分からない。
その不安の中身が整理されていないために、何から話せばよいのかも決められないのです。
まずは、引き継ぐものの全体を見てみましょう。
土地や建物と一緒に、引き継がなければならないもの
家族に物件を残すというと、まず土地や建物を思い浮かべるかもしれません。
けれど、実際に引き継ぐのは不動産だけではありません。その物件を使って続けてきた賃貸経営という事業も、一緒に引き継ぐことになります。
家族が経営の状態を把握し、その後の手続きを進めるためには、さまざまな書類や記録が必要です。
代表的なものだけでも、次のようなものがあります。
物件の管理や運営に関するもの
- 土地・建物の権利関係が分かる書類
- 入居者との賃貸借契約書
- 管理会社との管理委託契約書
- 家賃の入金状況や滞納状況が分かる資料
- 修繕履歴、見積書、請求書
- 建物や設備の点検記録、保証書
- 火災保険や施設賠償責任保険などの契約内容
- 管理会社、施工会社、保険会社などの連絡先
お金や税金に関するもの
- 借入金の残高や返済予定が分かる資料
- 家賃が入る口座、返済や経費を支払う口座
- 固定資産税や各種経費の支払い記録
- 確定申告書、青色申告決算書、収支内訳書などの申告関係書類
- 帳簿や会計データ
- 税理士へ渡している資料や、これまでの相談記録
相続や事業承継に関係するもの
- 遺言書や家族信託など、すでに準備しているもの
- 相続人や所有関係を確認するための資料
- 物件以外の資産や借入も含めた財産の一覧
- これまでに税務署や専門家とやり取りした内容
- 法人で賃貸経営をしている場合は、定款、登記事項、株主や役員、決算書、申告書、借入、契約などの法人関係資料
すべての大家さんに、同じ書類が必要になるわけではありません。
大切なのは、書類を完璧にそろえることではなく、どのような資料があり、誰が持っていて、どこに保管されているのかを把握することです。
書類がどこかに残っていても、家族には、どれが現在も有効なのか、何を見れば借入や税金の状況が分かるのか、誰に確認すればよいのか判断できないことがあります。
相続の手続きや納税には期限があります。その間も、入居者への対応や返済、建物の管理は止まりません。
土地や建物と一緒に残しておきたいのは、家族が賃貸経営と相続の全体像を確認するための材料です。
書類だけでは引き継げない、経験と人間関係
書類の所在が分かれば、それで引き継ぎの準備は終わるのでしょうか。
長く賃貸経営を続けてきた大家さんが持っている情報は、書類に書かれていることだけではありません。
たとえば、
- なぜ今の管理会社に任せているのか
- 管理会社の中で、誰に相談すると話が早いのか
- どの施工会社が物件の事情を理解しているのか
- 銀行の担当者と、これまでどのような話をしてきたのか
- 税理士に、物件や相続について何を相談しているのか
- 税務署から過去に確認されたことや、そのときどう対応したのか
- 弁護士や司法書士などへ相談した案件があるのか
- 入居者や近隣との間に、どのような経緯があったのか
- なぜその修繕を行い、別の工事は見送ったのか
- これから、どこにお金がかかりそうだと感じているのか
こうしたことは、大家さん本人にとっては当たり前になっています。
管理会社から電話があれば、担当者の話し方から背景を読み取れる。修繕の提案を受ければ、建物の状態だけでなく、資金繰りや過去の工事も重ねて考えられる。銀行や税理士とも、それまでの経緯を踏まえて話ができます。
それは、何十年も賃貸経営を続ける中で身についた経験であり、関係者との間に築いてきた信頼関係です。
けれど、家族が同じ書類を受け取っても、同じように判断できるとは限りません。
契約書には、管理会社の担当者との関係までは書かれていません。修繕履歴には、なぜその時期にその工事を選んだのかまでは残っていません。決算書を見ても、銀行や税理士とどのような相談を重ねてきたのかは分かりません。
数字や書類だけでは、大家さんが大切にしてきたことも伝わりません。
できるだけ長く住んでもらえる物件にしたかった。 入居者や近隣との関係を悪くしたくなかった。 先代から受け継いだ土地を、できれば次の世代にも残したかった。
こうした経緯や考え方も、その物件の賃貸経営を形づくってきた大切な情報です。
引き継ぐ必要があるのは、目に見える「モノ」だけではありません。
長年の経験、判断の理由、人との関係、これまでの経緯といった「コト」も、家族が分かる言葉にしておく必要があります。
まずは、自分が持っているものと知っていることを棚卸しする
ここまで読んで、「準備するものが思ったより多い」と感じたかもしれません。
最初から、立派な引き継ぎ資料を完成させる必要はありません。まずは、自分が持っているものと知っていることを、簡単なメモにして外へ出してみます。
たとえば、
「契約書は事務所の棚にある」 「確定申告は○○税理士に任せている」 「修繕の資料は管理会社が持っているかもしれない」 「屋上防水は直したが、給水設備はそろそろ確認した方がよい」 「銀行とは借換えの話をしたことがある」
この程度からで構いません。
書き出す途中で、資料が見つからない、内容を覚えていない、誰に確認すればよいか分からない、といった箇所も出てくるでしょう。
それも、棚卸しをしたからこそ見つかった大切な情報です。無理に思い出したり、推測で埋めたりせず、「分からない」「要確認」と印を付けておきます。
全部を一度に整理するのが難しければ、「自分が一か月ほど動けなかったら、家族は最初に何に困るだろう」と考えてみます。
管理会社へ連絡できるか。 家賃の入金や返済を確認できるか。 設備が故障したとき、誰へ相談すればよいか。
まずは、その場面で必要になる情報から外へ出していけば、整理する順番が見えやすくなります。
分からないところは、関係者に聞いて埋めていく
棚卸しをすると、自分だけでは確認できないことも見つかります。
そのときは、これまで賃貸経営に関わってきた人へ、必要なところから確認していきます。
管理会社には、入居状況や滞納、過去の修繕、今後確認した方がよい建物や設備の状態を聞くことができます。
税理士には、確定申告書や帳簿、税金に関する資料が、どのような形で保管されているかを確認できます。
銀行には、借入金の残高や返済予定、担保や保証の状況を確認します。
法人で賃貸経営をしている場合は、法人の決算や申告、株式、役員、契約関係について、税理士や司法書士などへ確認することもあります。相続や遺言、登記について不明な点があれば、その分野の専門家へ相談します。
先に自分で棚卸しをしておけば、
「何が分からないのか」 「どの資料が足りないのか」 「誰に何を確認したいのか」
を相手に伝えやすくなります。
家族との話も、同じです。
いきなり「このアパートを将来どうする？」と結論を求めると、子どもも答えに困ります。
けれど、
「管理はこの会社に任せている」 「ここは今後、修繕が必要になるかもしれない」 「まだ分からないところがあるので、これから確認しようと思っている」
と現在地を共有するところからなら、話を始めやすくなります。
棚卸しをし、分からない部分を関係者と確認しながら埋めていく。その積み重ねによって、本人だけが分かっていた賃貸経営が、少しずつ家族にも見えるものへ変わっていきます。
家族が次を考えられるように、賃貸経営の「今」を見える形にする
ここまで整理してきた内容は、CCC-Hが賃貸経営を見る三つの面とも重なります。
- お金の流れ（Cashflow｜C1）
家賃収入だけでなく、返済、税金、管理費、修繕費などを含め、実際にお金がどう動いているか
- 物件の状態（Condition｜C2）
建物や設備の現状、入居・管理の状況、これから確認や対応が必要になりそうなこと
- オーナーと家族の背景（Context｜C3）
土地や物件を保有してきた経緯、家族との関係、引き継ぎへの希望、関係者とのつながり
どれか一つだけでは、その賃貸経営の全体像は見えてきません。
数字が分かっても、建物の状態が分からなければ、これからの負担は読めません。書類がそろっていても、これまでの経緯や関係者とのつながりが分からなければ、家族は次の判断をしにくいままです。
CCC-Hは、
C1・C2・C3から賃貸経営の現在地を整理し、本人と家族が、納得して次の判断へ進める状態をつくることを支援します。
自分だけでは、何から整理すればよいか分からない。 書類はあるけれど、経営の全体像が見えない。 家族に何を、どの順番で伝えればよいか整理したい。
そのようなとき、CCC-Hは、本人だけが分かっていた賃貸経営の「今」を、家族にも見える形にするお手伝いができます。
